Wird man mit Immobilien reich?

Ich habe sehr oft gehört, dass Immobilien aufgrund des Kredithebels ein gutes Investment sind. Wenn man genauer darüber nachdenkt, macht es tatsächlich Sinn, dass man durch den Einsatz von Fremdkapital eine höhere Rendite erhält. Doch stimmt das? Und wenn ja, wann genau ist eine Immobilie eine gute Investition? Dieser Blogeintrag beantwortet diese Frage mithilfe eines Rechentools. 

Immobilienrechner

Der Immobilienrechner berechnet den Endwert einer Anlage in eine Immobilie und vergleicht ihn mit einer Anlage in ein Anlageprodukt mit fixer Verzinsung. Dabei werden Kredithebel, Kosten und der Wertzuwachs der Immobilie berücksichtigt.

Der Aktienindex MSCI World hat beispielsweise eine durchschnittliche jährliche Rendite von etwa 7% – 8%. Ich vergleiche Investments gerne mit diesem Index, da man diesen ohne Aufwand besparen kann. Ein Investment in eine andere Anlageform bringt also nur dann einen Renditevorteil, wenn die Rendite mindestens 9% pro Jahr beträgt. Der einzige zweite Grund in verschiedene Anlageformen zu investieren ist meiner Meinung nach eine Erhöhung der Diversifikation und damit eine Erhöhung der Sicherheit. 

Die Vergleichsinvestition

Im Bereich „Vergleich Anlage mit Verzinsung“ wird automatisch ein Zinssatz eingetragen. Dieser Zinssatz bringt über die oben angegebene Laufzeit dasselbe Ergebnis wie die Immobilieninvestition. Wenn du die Checkbox „Synchronisieren“ deaktivierst, kannst du den Zinssatz selbst festlegen.

Immobilieninvestment mit Vermietung

€ Immobilienwert
€ Mieteinnahme / Monat
% Kosten beim Kauf
Laufzeit
% Eigenkapital
% Kreditzins
% Wertzuwachs / Jahr

Vergleich Anlage mit Verzinsung

% Zinsen / Jahr
Zins automatisch anpassen

Ergebnis Verzinsung: {{ result() }}
Ergebnis Immobilie: {{ formatPrice(rentResult()) }}

Der Cashflow ist negativ

Achtung, die Mieteinnahmen sind geringer als die Tilgungsrate für den Kredit. Dieses Problem kann mit einer Erhöhung der Laufzeit, einer Erhöhung des Eigenkapitals, oder einer Erhöhung der Mieteinnahmen behoben werden. Eventuell ist auch der Kreditzins zu hoch.
Kreditrate Jährlich: {{formatPrice(immoCreditAnnuity())}}
Mieteinnahmen Jährlich: {{formatPrice(parseInt(this.rentPerMonth) * 12)}}


Jahr Summe Investiert Anlage mit Verzinsung Immobilieninvestment Anmerkung
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Zahlen sich Investitionen in Immobilien aus?

Immobilien sind nicht immer eine gute Investition. Gibt man verschiedenen realistische Szenarien in den Rechner ein, ergibt sich jedoch, dass eine Immobilieninvestition meist eine gleich hohe Rendite bring wie eine Verzinsung von 7% – 13%. Das ist eine gute Rendite, die sich etwas oberhalb der langfristigen Entwicklung von Aktien befindet. 

Zwei Werte sind besonders wichtig: der Wertzuwachs und die Eigenkapitalquote. Natürlich kann man den Wertzuwachs nicht kontrollieren, doch es ist wichtig Immobilien nur in Gebieten zu kaufen, wo ein Wertzuwachs wahrscheinlich ist. Zudem ist es wichtig die Immobilien auf mehrere Orte zu verteilen. Auf diese Weise verringert man das Risiko des Wertverlusts.

Die Eigenkapitalquote kann die Rendite stark aufwerten, vor allem wenn diese unter 10% liegt. Liegt die Eigenkapitalquote unter 5% und stimmen die restlichen Werte, so ist das Investment extrem rentabel. Auf diese Weise kann die jährliche Verzinsung über 15% liegen. Das ist ein Wert, den Kapitalanlagen nur selten erreichen. Schafft man es die Eigenkapitalquote auf 0% zu bringen, d.h. 100% der Immobilie werde mit Fremdkapital gekauft, so ist das Investment unschlagbar. In diesem Fall liegt die theoretische jährliche Rendite auf das eingesetzte Kapital bei unendlich Prozent, denn man hat gar kein Kapital eingesetzt. 

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